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房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”沒有變也不會變(摘自證券日報)

    房地產(chǎn)市場最近比較熱,一方面政策暖風(fēng)頻吹,另一方面房企境內(nèi)融資渠道有限放開,反映在A股市場上,就是地產(chǎn)股普漲兩天。這引發(fā)各界猜想:一是房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)會不會出現(xiàn)變化?二是房企接下來該怎么干?三是市場怎么看這種變化?

  首先,房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)不會變。盡管現(xiàn)在有關(guān)房地產(chǎn)的政策已經(jīng)偏暖,但房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”,即穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期,不會變。

  從去年下半年房地產(chǎn)資管新規(guī)“三條紅線”出臺,房企按紅、橙、黃、綠四檔管理,到今年的房企爆雷,央行官員稱正進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融調(diào)控長效機(jī)制,監(jiān)管部門釋放維穩(wěn)信號,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開房地產(chǎn)金融工作座談會發(fā)出明確的金融維穩(wěn)信息,銀行間市場交易商協(xié)會舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會,多家房企在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具。

  這是最近一年多來的房地產(chǎn)政策軌跡,處處透著一個“穩(wěn)”字。所以,頭部健康房企獲準(zhǔn)在銀行間市場注冊發(fā)行債務(wù)融資工具,只是維穩(wěn)政策的落地,不能理解為房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)松動。

  其次,房企接下來該怎么干?業(yè)界經(jīng)常強(qiáng)調(diào)的一個觀點是,房地產(chǎn)蒙眼狂奔的時代已經(jīng)過去了。一個時代過去,另一個更好的時代就會來臨。這是對能夠立于時代潮頭的企業(yè)而言的,對于更多中小房企來說,最好的辦法就是跟著潮頭走。

  《三國演義》中,孫策在囑托孫權(quán)時說了這樣一句話,“內(nèi)事不決問張昭,外事不決問周瑜?!蔽覀兛梢园堰@句話用在房企上,住宅地產(chǎn)看萬科,商業(yè)地產(chǎn)看萬達(dá)。萬科成立這么多年來,幾乎都能洞察政策先機(jī),且不會因為管理層的更迭而出現(xiàn)偏差。僅這一點,就足夠房企們認(rèn)真學(xué)習(xí)了。

  萬達(dá)也是一家了不起的企業(yè),以壯士斷腕的勇氣剔除了業(yè)務(wù)擴(kuò)張的“不良資產(chǎn)”,迅速將公司戰(zhàn)略調(diào)整至與政策同步的節(jié)奏,重回穩(wěn)健發(fā)展軌道。國內(nèi)那些爆雷或出現(xiàn)危機(jī)的、瘋狂擴(kuò)張的大中型房企應(yīng)以萬達(dá)為鑒。

  隨著城鎮(zhèn)化水平不斷提升,住房增量市場競爭會越來越激烈,但存量市場的改造升級,即城市更新的機(jī)會會成倍增加。未來房地產(chǎn)市場的競爭優(yōu)勝者,必然是那些能夠讓住戶住得安心、省心,又能為房屋注入科技智能的房企。

  第三,資本市場怎么看?對地產(chǎn)股的估值,市場一直持謹(jǐn)慎態(tài)度。通達(dá)信房地產(chǎn)指數(shù)從去年77日創(chuàng)出1771.96點的階段新高之后就一路下行,到今年119日收盤跌幅已經(jīng)超過30%。1110日,銀行間市場交易商協(xié)會召開房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會的信息被市場獲悉后,該指數(shù)連續(xù)兩天出現(xiàn)大幅反彈。對于房地產(chǎn)板塊的后續(xù)走勢,市場普遍認(rèn)為,普漲是暫時的,分化是難免的,那些財務(wù)安全、經(jīng)營安全且發(fā)展勢頭良好的頭部企業(yè),才有可能受到資金的重點關(guān)照。

  城鎮(zhèn)化水平的提升離不開房地產(chǎn),城市更新也需要房企的深度參與,房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展更是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要動力之一。因此,“十四五”規(guī)劃才重點強(qiáng)調(diào)要“促進(jìn)住房消費(fèi)健康發(fā)展”、“推動金融、房地產(chǎn)同實體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展”。從這個角度來看,房地產(chǎn)調(diào)控的“三穩(wěn)目標(biāo)”更不會變。